あ行
- アセット・マネジメント（AM）業務
不動産管理に係る業務の一つ。投資法人の投資パフォーマンスを最大化することを目的に資産を総合的に管理運営する業務。投資計画の策定、物件の評価、資産の売買の意思決定、管理会社の監督等を行う。
- 一般事務受託者
投資法人の委託を受けて、その資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行う者のこと。具体的には、投資証券の名義書換事務、投資主への分配金支払事務、投資法人の機関の運営に関する事務、計算事務、納税事務等を行う。
- インサイダー取引
投資法人または資産運用会社の役職員などの会社関係者、および情報受領者（会社関係者から重要事実の伝達を受けた者）が、投資法人の投資口価格等に重要な影響を与える「重要事実」を知って、その重要事実が公表される前に、投資口等の売買を行うことをいい、金融商品取引法で規制されている。
- エンドテナント
不動産に入居しているテナントのこと。
か行
- 外部成長
外部の資源を有効に利用して、利益成長と資産価値向上を図ること。具体的には、不動産の追加取得による資産規模の拡大、物件の入替えによる収益力の向上、資産規模拡大による費用効率の向上等により、キャッシュフローを増加させること。
- 稼働率
面積または戸数を基に算出することが多く、運用不動産の総賃貸可能面積に対する、実際に入居している総賃貸面積の割合を面積稼働率といい、これを戸数に置き換えると戸数稼働率となる。
- 減価償却費
長期間にわたって使用される有形固定資産の取得に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する費用。
さ行
- サービスアパートメント
-
"限りなくホテルに近い家具つき賃貸マンションで、ホテル並みのフロントサービスがついた超高級賃貸マンションのこと。 主に外資系企業の中長期出張をターゲットに都心部で供給されており、家具・家電製品や什器類が付属しているのが一般的。 サービス内容は、水道光熱費、リネン交換、クリーニング、ハウスキーピング、朝食サービスなど多岐にわたる。 フィットネスジム、スパ施設などの附帯施設も利用できるものもある。"
- 資産運用会社
"内閣総理大臣に金融商品取引業者（投資運用業）としての登録を行い、資産運用委託契約に基づき、投資法人の資産の運用に係る業務を行う者をいう。投資法人は、法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが禁止されており、実質的な業務は外部の専門家に委託することになっている。資産運用会社がこの外部の専門家に該当し、実際の運用は、一定の財産的基盤や不動産投資に関する知識や経験などを基に、資産運用会社が行っている。 "
- 資産保管会社
投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行うものをいい、資産保管業務および金銭出納管理業務等を行っている。
- 地震リスク診断報告書
地震リスクの程度を認識するため、個別物件の耐震性・PMLを評価するレポートをいう。
- 資本的支出及び修繕費
"資本的支出とは、建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能や価値の増加、または耐用年数の延長をもたらす増加分として、固定資産の取得価額に加算される支出のこと。 一方、修繕費とは、建物をこれまでと同様に使用するために支出する修理・維持管理・原状回復費用等のことをいい、その事業年度の費用となる。 "
- 純資産価額
投資口1口当たりの純資産額（純資産総額÷発行済投資口総数）をいう。
- 信託受益権
信託行為に基づき、信託の利益を享受する受益者として有する権利の総称をいう。信託財産の管理運用から生ずる収益の分配を受けたり、信託終了時において信託財産の償還を受けること等が基本的な内容。
- 総資産有利子負債比率
"投資法人の総資産に対する、借入金と投資法人債の負債総額の割合のこと。 総資産ＬＴＶともいう。"
た行
- 建物状況評価報告書（エンジニアリングレポート）
建築物、設備等および環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書。対象不動産の適正価値を判断する上で重要な資料となり、不動産の取引等において用いられる。物件の立地状況や建築の概要、建築物診断に基づく修繕費用の予測等が記載されている。
- ダイリューション（dilution、希薄化）
新投資口を発行して1口あたりの分配金などが低下してしまうことをいう。
- 「賃料保証（サブリース）」型
サブリースとは、又貸し、転貸という意味。一括借上げや賃料保証などと言われることもある。オーナーが所有する賃貸マンションを管理会社が一括して借上げ、第三者に転貸し、オーナーに定額賃料（保証賃料）を支払うことにより、オーナーの家賃収入を保証し、賃貸借業務の管理全般をオーナーに代わって行う形態。
- デュー・ディリジェンス
"不動産の取引等の際に行われる調査の一つ。対象不動産に対して、経済的側面、法的側面、物理的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項について詳細な事前調査を実施すること。具体的には、経済的調査（価格調査、賃貸市場調査）、物理的調査（建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査）、法的調査（権利関係調査）等が行われる。 "
- 投信法
投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26年法律第198号。その後の改正を含む。）のこと。
な行
- 内部成長
内部の資源を有効に利用し、利益成長と資産価値向上を図ること。具体的には、保有不動産の賃料単価や稼働率の引き上げ、不動産の管理コストの削減等を行いキャッシュフローを増加させることをさす。
は行
- 「パス・スルー」型
管理会社が入居者から回収した賃料をそのままオーナーに送金する一般的な形態をいう。管理会社は賃貸借業務の管理全般をオーナーに代わって行う。
- ブックビルディング方式
一般的に需要積み上げ方式と呼ばれ、引受証券会社が、新たに公開（＝新規公開）予定の会社の公開価格（＝発行価格）を決定する場合、まず、株価算定能力が高いと思われる機関投資家等の意見をもとに仮条件を決定し、その仮条件を投資家に提示し、投資家の需要状況を把握することによって、マーケット動向に即した公開価格を決定する方式。
- 不動産鑑定評価
"不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為。不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格だが、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には特定価格となる。この場合の鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法（ＤＣＦ法及び直接還元法）による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い、鑑定評価額を決定する。 "
- プロパティ・マネジメント（PM）業務
不動産に関する事業の一つ。不動産の所有者から委託を受け、建物管理、テナント管理（テナント営業戦略の策定・賃貸借条件交渉・クレーム対応等）、賃料回収等の業務を行う。
- 法定耐用年数
"耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数をいう。長期にわたり反復使用に耐える経済的に価値があるものの使用又は所有の価値の減価を、各年度に費用配分していく場合の、計算の基礎となる。 耐用年数は、「資産の種類」「構造」「用途」別に耐用年数を詳細に定め、画一的に扱うこととしている。このように税法で規定される耐用年数を「法定耐用年数」という。"
- ポートフォリオ
複数の資産や銘柄を組み入れた資産構成のこと。単一の商品のみで運用するのではなく、異なる特性を持つ複数の商品を組み合わせて、リスクの分散や資産運用の効率性・合理性を高めることが求められる。不動産投資の場合、物件の用途や地域、規模で分散を図ったポートフォリオ構成が一般的。
ま行
- マスターリース
不動産の賃貸借における契約形態の一つで、不動産を賃借する権利の譲渡もしくは転借を行う者が、不動産の所有者と締結している賃貸借契約のことをいう。具体的には、投資法人はプロパティマネジメント会社（ＰＭ会社）とマスターリース契約を締結し、ＰＭ会社が入居者に転借する契約形態。
ら行
- 利益相反
"一方の利益になると同時に、他方への不利益になること。 利益相反が問題視されるのは、一般的に、行為者が一方に関与していると同時に、他方にも関与している場合である。"
- 利害関係人等
資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していること、その他資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者のことをいう。
- レントロール
契約者名、月額賃料、契約期間などを記載した貸借状況一覧表のことをいう。
A-Z
- ＬＴＶ（ Loan to Value）
投資法人の資産に対する、借入金と投資法人債の負債総額の割合のこと。ここでいう資産とは、総資産、物件取得価格総額、鑑定価格総額など様々な意味合いを含んでおり、どの資産数値を用いてＬＴＶを算出するかで値は異なる。
- ＮＯＩ（ Net Operating Income）
各物件の賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用（減価償却費等の非支出費用や支払利息などを除く）の合計を控除した金額をいう。
- ＰＭＬ（ Probable Maximum Loss）
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味する。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあるが、一般には、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味する。