投資方針：日本レジデンシャル投資法人

※本記載は、平成21年8月31日付「有価証券報告書」に準じて記載しております。

本投資法人は、規約に基づいて、中長期的にわたり、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、「投資対象投資対象とする資産の種類」に記載された特定資産に投資して運用を行います（規約第9条）。

また、本投資法人は、本書の日付現在、その資産の運用を「パシフックレジデンシャル株式会社（以下（「本資産運用会社」といいます。）」にすべて委託しています。本資産運用会社は、規約に定める本投資法人の基本方針に従い、かつ本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、その社内規程として運用ガイドラインを制定しており、運用ガイドライン^（注）において、本投資法人の運用資産に適用される運用及び管理に係る方針を定めています。

なお、かかる運用ガイドライン等本資産運用会社の社内規程は、本書の日付現在において、経済情勢及び不動産市場動向等を総合的に勘案して決定されたものであり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定に反しない限度において、本資産運用会社の判断により機動的に変更されることがあります。

（注）

本書の日付現在有効な運用ガイドラインは、本資産運用会社の主要株主である更生会社パシフィックホールディングス株式会社（以下「PHI」といいます。）がスポンサー会社であることを前提としていますが、PHIは平成21年3月31日付で会社更生手続開始決定を受け、本書の日現在更生手続中であるため、事実上、本投資法人のスポンサー会社として機能していない状態にあります。今後、スポンサー会社の変更並びに本投資法人及び本資産運用会社の合併を受けて、運用ガイドラインも見直される可能性があります。スポンサー会社の変更並びに本投資法人及び本資産運用会社の合併については、2009年8月6日付けで本投資法人及び本資産運用会社が公表しているプレスリリース「投資法人の合併へ向けた一連の取組みに関するお知らせ」「投資法人の合併に関する基本合意書締結のお知らせ」「資産運用会社の合併に関する基本合意書締結のお知らせ」「資産運用会社の親会社の異動に関するお知らせ」をご参照下さい。

運用方針

（イ）資産区分
（ロ）築年数
（ハ）投資対象不動産等の取得基準
（ニ）デュー・ディリジェンスにおける調査項目
（ホ）開発案件への投資
（ヘ）不動産管理・運用方針
（ト）付保方針
（チ）売却方針
（リ）財務方針
（ヌ）開示方針
（ル）現預金の管理方針
（ヲ）その他

基本方針

本投資法人は、主として「投資方針について　投資対象　投資対象とする資産の種類　資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲（規約第11条）」に記載する特定資産（以下「投資対象不動産等」といい、このうち不動産、不動産の賃借権、地上権及び信託の受益権に係る信託財産又は匿名組合出資持分に係る投資資産を構成する不動産を併せて「投資対象不動産」といいます。）、とりわけ、その主たる用途が賃貸住宅に供される不動産（以下「賃貸住宅」といいます。）又は主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産に対して投資を行います。

(イ) ポートフォリオ構築方針

本資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに従い、以下の通りポートフォリオを構築すべく投資を行います。

a. 用途

本投資法人は、主として賃貸住宅又は主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産に投資します（レジデンシャル特化型）。賃貸住宅は、オフィスビル、商業施設等の他の用途に供される不動産に比べ以下の特徴があると考えられます。

(i) 物件とテナントの分散: 賃貸住宅は、他の用途に供される不動産と比較して物件規模、テナント規模が共に小さいため、物件数及びテナント数が分散されたポートフォリオの構築が可能であること。
(ii) 賃料収入の安定性: 賃貸住宅における賃料は、いわゆる「衣食住」の「住」である生活に密着した「生活必需コスト」であることから、他の用途に供される不動産と比較して相対的に経済・社会情勢の変動の影響を受けにくいこと。
(iii) 多様な賃貸住宅志向: 「所有」から「利用（賃貸）」に変化していく中で、賃貸住宅は、居住者のライフスタイルや住宅に対するニーズの多様化や居住者のライフステージの変化に対応する必要があると考えられます。
(iv) 安定した賃貸住宅運営者へのニーズ: 賃貸住宅は、他の用途に供される不動産と比較して、建物維持・管理の良好な物件が少なく、賃貸住宅の運営管理ノウハウを持ち、かつ安定的な財務基盤を有する運営者の存在が求められていること。
(v) 不動産売買市場における流動性: 賃貸住宅は、他の用途に供される不動産と比較して物件規模が相対的に小さく、個人・法人等の多種多様な売買取引参加者が想定され、保有物件の売却におけるその流動性が相対的に高いこと。

以上から、本投資法人は、賃貸住宅又は主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産を主たる投資対象とし、安定収益に裏付けられた分散効果の高いポートフォリオを構築し、本資産運用会社の運営管理ノウハウを活用することで、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。

b. 目標ポートフォリオ

地域	比率 ^(注4)	タイプ ^(注5)	比率 ^(注4)
都心主要5区 ^(注1)	30～50%	シングルタイプ	15～35%
東京23区（都心主要5区を除く）	30～50%	コンパクトタイプ	25～45%
首都圏（東京23区を除く） ^(注2)	0～20%	ファミリータイプ	10～30%
政令指定都市（首都圏を除く）等 ^(注3)	0～20%	ラージタイプ	5～25%
		シニアタイプ	0～10%

(注1) 都心主要5区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。
(注2) 首都圏とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県を指します。
(注3) 政令指定都市等とは、政令指定都市の中心部へ通勤可能な地域及びその他賃貸住宅等の需要増加が見込まれる地域を指します。
(注4) 比率は、投資金額ベースです。
(注5) 各物件毎に対象とするライフステージ、居住者、専有面積及び間取り等を基準にいずれのタイプに属するかを決定します。

なお、本投資法人の資産規模の拡大過程においては、経済情勢及び不動産市場動向等を勘案し、投資対象不動産が一時的に特定の地域及び特定のタイプに偏重する場合があります。

(i) 首都圏重視型ポートフォリオ

本投資法人の投資対象となる地域については、特に首都圏において人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さ等の理由により住宅需要が他都市と比較して堅調に推移していることから、本投資法人は首都圏を主たる投資対象地域とします。また、投資対象不動産が一定の地域に偏在することによるリスク（地震による被災リスク、特定の地域の不動産市況変動によるリスク等）を軽減するため、政令指定都市等にも一定割合の投資を行うこととします。

(ii) 住宅総合型ポートフォリオ

本投資法人は、原則として、賃貸住宅を投資対象不動産とします。但し、主として賃貸住宅として利用されている不動産であっても、その一部が事務所及び商業施設の用途として利用されている不動産を含みます。

本投資法人は、幅広いタイプの賃貸住宅に投資する「住宅総合型」を目指します。「住宅総合型」として優良な賃貸住宅群の提供を通じ、ライフステージ及びライフスタイルに応じた価値観から生じる多種多様な居住者ニーズに対応した居住環境及びサービスを提供する「トータルライフサポート」を実施します。

本資産運用会社が想定する典型的なライフステージ

分類	典型的な年齢層	イベント等	特徴
アーリーシングル	20歳代前半	学生生活、就職	多様なライフスタイル、価値観
ミッドシングル	20歳代後半以降	転職、転勤	多様なライフスタイル・価値観、金銭的余裕、居住クオリティに対するニーズ
ダブルインカム	20歳代後半-30歳代	結婚、家族形成	金銭的余裕、居住クオリティに対するニーズ
ファミリー	30歳代-50歳代	出産、子供の進学、就職	子供の成長に応じた住み替えニーズ
エンプティネスターズ	60歳前後	定年退職、子供の独立	時間的・金銭的余裕、子供独立後の住み替えニーズ
シニア	60歳代半ば以降	年金受給、老後生活	時間的・金銭的余裕、付加サービスへのニーズ

本資産運用会社では、対象とするライフステージ及び居住者、専有面積及び間取り等によって住宅のタイプを分類し、各タイプへの投資比率を管理することによって、テナントが一定の層に偏るリスクを回避します。

タイプ別本資産運用会社が想定する居住者と投資地域等

シングルタイプ（S）

主たるライフステージ: アーリーシングル、ミッドシングル
主たる居住者: 単身生活者
市場の特徴: 人口・世帯数が増加している首都圏での需要は引き続き堅調であり、面積当たりの賃料も相対的に高額です。
主たる投資対象地域: 首都圏及び政令指定都市等
望ましい周辺環境: 交通利便、商業利便

コンパクトタイプ（C）

主たるライフステージ: ミッドシングル、ダブルインカム、エンプティネスターズ
主たる居住者: 子供のいない共働きの夫婦、相対的に所得水準の高い単身生活者、子供が独立した高齢の夫婦
市場の特徴: ライフスタイルの多様化による新しい家族形態や勤務形態に即したこの種のタイプの需要は、主に首都圏中心部で近年需要が増大してきました。SOHO（Small Office Home Office=自宅の小規模事務所使用）等のニーズも高まっています。
主たる投資対象地域: 首都圏
望ましい周辺環境: 交通利便、商業利便、文化施設に近接

ファミリータイプ（F）

主たるライフステージ: ファミリー、ダブルインカム
主たる居住者: 3名以上の家族
市場の特徴: 住宅取得意欲の強いこの層にも徐々に賃貸志向層が増えており、堅調な需要が見込める上、入居期間も他のタイプと比較して相対的に長期に及びます。
主たる投資対象地域: 首都圏及び政令指定都市等
望ましい周辺環境: 閑静、治安が良好、教育施設に近接、嫌悪施設が近くに無い

ラージタイプ（L）

主たるライフステージ: 全ステージ
主たる居住者: 富裕層、外資系企業に勤務する海外から赴任している外国人
市場の特徴: 富裕層のニーズに沿った立地、広い間取りの部屋、グレードの高い設備を備えたこの種の高級賃貸住宅には、相対的に少数ではあるものの一定の居住需要が存在し、経済の上昇局面においては、賃料が比較的早く上昇する傾向があります。また、このタイプの物件は資産性が高いものが多くあります。
主たる投資対象地域: 都心主要5区
望ましい周辺環境: 閑静、治安が良好、外国人コミュニティに近接

シニアタイプ（SE）

主たるライフステージ: エンプティネスターズ、シニア
主たる居住者: 高齢者
市場の特徴: 高齢者世帯数の増加及びサービスニーズの多様化から、需要が顕在化しており、今後の成長が大きく見込まれる市場です。
主たる投資対象地域: 首都圏及び政令指定都市等
望ましい周辺環境: 閑静、治安が良好、コミュニティ施設に近接又は具備

各タイプによるライフステージへの対応

本資産運用会社では、シングル、コンパクト、ファミリー、ラージの4つのタイプについて、1戸当たりの専有面積及び間取り（1戸当たりの部屋数）を基準に、以下のように分類しています。

専有面積 / 間取り	～30m²	～40m²	～50m²	～60m²	～70m²	～80m²	～90m²	90m²超
ワンルーム	S	S	C	C	L	L	L	L
1K	S	S	C	C	L	L	L	L
1DK	S	C	C	C	L	L	L	L
1LDK	-	C	C	C	L	L	L	L
2DK	-	C	C	C	F	F	L	L
2LDK	-	-	C	C	F	F	L	L
3DK	-	-	C	F	F	F	F	L
3LDK	-	-	-	F	F	F	F	L
4LDK～	-	-	-	-	F	F	F	L

（注1）シングルタイプを「S」、コンパクトタイプを「C」、ファミリータイプを「F」、ラージタイプを「L」で表示しています。また、「―」部分は、原則、投資対象として想定していません。
（注2）資産運用会社では、間取りについて以下のように分類しています。
1. 「ワンルーム」 : 主たる居室1部屋のみで構成される住宅
2. 「1K」 : 主たる居室1部屋と、部屋とは別に区切られ独立した台所で構成される住宅
3. 「1（2、3）DK」 : 主たる居室1（2、3）部屋と、部屋とは別に区切られ独立した4.5帖以上の台所で構成される住宅
4. 「1（2、3、4）LDK」 : 主たる居室1（2、3、4）部屋と、部屋とは別に区切られ独立した8帖以上の台所と居間で構成される住宅

シニアタイプについては、高齢者の生活特性に配慮した仕様・設備、サービス提供を具備したシニア向け賃貸住宅を対象とし、有料老人ホーム及び介護施設等もその対象に含めます。当該タイプを上記4タイプに加えて具備することにより、全ライフステージに対応した賃貸住宅群の提供を可能とします。また、当該タイプは時間的・金銭的余裕のあるエンプティネスターズ及びシニア層を主たる対象としており、当該世帯数の増加から、今後、大きな成長が見込まれます。

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(ロ) 成長性の確保

本資産運用会社の主要株主であるパシフィックホールディングス株式会社及びその子会社であるパシフィックリアルティ株式会社（以下、「親法人等」といいます）は、全国の賃貸住宅を対象とした投資用不動産の発掘・選定、売却・管理運営業務について多くの取扱実績を有し、それらの業務経験及びノウハウは本資産運用会社に受け継がれています。また、本資産運用会社は、親法人等との間で、平成20年7月10日付で「サポートライン契約書」を締結しており、親法人等が入手する多くの投資用不動産に関する売却情報のうち、本投資法人の投資基準に合致するものについて、その情報の優先的な提供を受けます。また、本資産運用会社は所有する本投資法人の物件売却情報を親法人等に提供することにより、適合する売却先情報の提供を受けます。このような親法人等により提供されるネットワーク・ノウハウも活用し、本資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに基づき、下記の通り、内部成長及び外部成長を通して運用資産の安定的な成長を目指します。

a. 内部成長方針

本投資法人は、資産運用委託契約に基づき資産の運用を委託された本資産運用会社の有する賃貸住宅の運営管理ノウハウを活用し、内部成長を図ります。

(i) 管理運営コスト削減の推進

個別の投資対象不動産について、建物管理費、賃貸管理費、修繕費等の各種管理運営コストの妥当性を物件毎に検証し、委託業務の合理化を図ります。また、「プロパティマネンジメント業務受託者（以下「PM業務受託者」といいます。）」の地域集約を図る他、発注先の業者数を競争入札により集約することで単価の軽減を行います。

(ii) 賃貸管理・会計管理業務の迅速化・効率化

賃貸住宅における賃貸管理・会計管理は、他の用途に供される不動産と比較してテナント数が圧倒的に多数であるため非常に煩雑かつ膨大となります。これらの業務をPM業務受託者の実務に即した業務支援システムにより効率的に集約管理することにより、ポートフォリオ戦略の改定、管理運営方針の見直し等内部成長戦略の策定及び分析をタイムリーに実施していきます。

(iii) テナントの満足度の向上と新規テナントの獲得

本資産運用会社では、以下の施策を実施することにより、テナントの満足度の向上を図るとともに、新規テナントの獲得を推進し、稼働率の維持・向上を目指します。また、物件取得時及び3か月毎に各物件の管理状況、テナントのニーズを分析し、当該施策の効果を検証することにより、常時最適なサービスを提供できる管理体制を維持していきます。

物件の特性に応じた管理・運営方法の最適化
物件の特性、地域の特性及び既存テナントの情報を分析することによるターゲットを絞った戦略的なテナント募集活動の実施
テナントからの要望・クレームへの対応の標準化・迅速化
物件別の事業計画に基づいた建物の修繕・リニューアル工事の実施

b. 外部成長方針

本投資法人は、資産運用委託契約に基づき資産の運用を委託された本資産運用会社及びPHIのノウハウ・情報を活用し、下記の通り、外部成長を図ります。

(i) PHIによる情報提供・物件取得: 本資産運用会社は、PHIが保有する独自の賃貸住宅の売却情報を活用し、本投資法人の投資機会の逸失を防ぎ、取得機会の拡大を図ります。
(ii) PHI及び住宅ディベロッパーとの広範な協調関係の構築: 本資産運用会社は、本投資法人の計画的な物件取得による外部成長に加え、新築物件であることによる不動産賃貸市場における競争力やポートフォリオ平均築年数を維持するため、PHI及び住宅ディベロッパーとの広範な協調関係を構築し、新規開発された賃貸住宅の取得を図ります。（「運用方針 (ホ) 開発案件への投資」をご参照下さい。）。

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運用方針

(イ) 資産区分

本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、日頃の運用成果により内部成長の確保に努めます。

取得物件の運用については、保有資産をその特性及び保有目的に基づき、コアアセット・サブコアアセットに分類し運用することにより収益バランスの最適化を図ります。具体的には、コアアセットをポートフォリオの中心資産とし、その競争力の高さを活用し安定性、成長性を確保するとともに、サブコアアセットを柔軟かつ機動的に組み入れることにより収益機会の獲得を図ります。また、サブコアアセットを中心に物件の入替えを推進し、賃貸住宅市場の変化に対応するとともに、ポートフォリオの収益ポテンシャルの維持・向上を図ります。

資産区分概要

コアアセット（コア）: 利便性、周辺環境、管理状況、劣化状態、設備仕様等の観点から特に良好な居住環境を長期継続的に提供可能な物件を対象とします。
賃貸住宅市場において競争力を有し、相対的に優れた賃料の下方硬直性と、賃料上昇局面における感応度を備え、長期的な安定性及び成長性を有します。
より長期的な視点から計画的な運営を行うことにより、競争力の維持を図ります。
サブコアアセット（サブコア）: コアアセットに準ずる競争力を有し、相対的に収益性及び流動性に優れた物件、とりわけ中長期的に安定した賃料収入が見込める物件を対象とします。
不動産市場における流動性を確保することにより、不動産市場の動向、資産価値の増減に対応した機動的な運営を行います。

（注）コアアセット及びサブコアアセットの構成比は、原則として、コアアセットは80～100%、サブコアアセットは0～20%とします（構成比は投資金額ベースです。）。

コアアセットについては原則として、順次可能なものから「パシフィック」の冠名を付した物件名称に変更し、ブランド戦略を推進することとします。なお、コアアセットのうち「パシフィック」の冠名を付した物件を「コア1」、それ以外を「コア2」と区分します。

また、各物件の資産区分については、賃貸住宅市場の動向及び物件の状態等を勘案し、定期的に見直しの必要性を検討したうえで、本資産運用会社の判断により変更することがあります。

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(ロ) 築年数

築年数については、ポートフォリオ全体を加重平均して10年以内を目処として投資を行います。

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(ハ) 投資対象不動産等の取得基準

投資対象不動産等の取得に当たっては、以下のような項目について基準を充足する物件を総合的に検討します。なお、下記基準を充足しない物件であっても、投資企画部において、「基本方針」に鑑み本投資法人の取得、保有する投資対象不動産等として検討に値すると判断する場合には、本資産運用会社における運用資産の取得に関するプロセスを経て、取得することがあります。

立地

原則として、駅からの距離は徒歩10分（注）以内とします。

1物件当たりの投資規模

原則として、1物件当たりの、

投資金額を5億円（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）以上とします。
専有面積を500㎡以上とします。

1戸当たりの専有面積

原則として、1戸当たりの専有面積を20㎡以上とします。但し、物件毎に地域の市場を考慮の上、判断します。

構造

原則として、RC（鉄筋コンクリート）造又はSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造とします。

権利関係

建物所有については、修繕計画の策定・実施の自由度等を確保するために、原則、一棟完全所有としますが、区分所有についても物件毎に検討を行う場合があります。
土地所有については、原則、所有権、借地権、定期借地権とします。

運営形態

居住者のライフスタイルに対応した「トータルライフサポート」を目的とし、通常の賃貸住宅での運営形態のほかに、以下についても物件の特性を考慮し投資を行います。

サービスアパートメント（家具付きで寝具交換、フロントサービス等のサービス提供がある賃貸住宅）:独自の運営組織が必要なため、専門のオペレーターに運営を委託することを前提とします。
短期賃貸マンション（家具付きで月単位等の短期契約が可能な賃貸住宅）:独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門のオペレーターに一括賃貸することを前提とします。
社宅又は寮:テナントである法人への一括賃貸を前提としますが、当該テナントが退去した後でも通常の賃貸住宅として運営可能な物件に限り投資を行います。
有料老人ホーム及び介護施設等:独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門のオペレーターに一括賃貸することを前提とします。原則として、バックアップオペレーターを用意すること等により、当該オペレーターが退去した後でも継続して一括賃貸可能な物件又は他の用途に転用可能な物件に投資を行います。

（注）不動産の表示に関する公正競争規約（首都圏）（公正取引委員会告示第14号）に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。

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(ニ) デュー･ディリジェンスにおける調査項目

本投資法人は、個々の不動産の選別に当たっては、当該不動産の予想収益、立地エリアの将来性、建築仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を総合的に検討し、十分な調査を実施します（規約第10条第3項）。本資産運用会社は、投資対象不動産等の取得に当たり、投資対象不動産等の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、投資対象不動産等について経済的調査、物理的調査及び法的調査等の物件精査（デュー・ディリジェンス）を行った上で、総合的に判断します。なお、本資産運用会社は、投資対象不動産の運営形態に応じて、上記の調査に加えて調査能力・経験のある社外専門機関によるオペレーター等の財務状況・事業運営能力の調査、事業環境調査等を行います。また、上記の調査を行う際には、原則、以下の表に記載する項目について調査・検討します。

経済的調査

市場調査

所在地域の居住環境の現状確認と中長期予測
所在地域における賃貸住宅と分譲住宅の需給
所在地域における競合賃貸住宅の動向
所在地域における市場賃料（現状及び中長期予測）
割引率及び還元利回りの水準

入居テナント調査

テナントの信用度、賃料収入状況
テナントの世帯状況又は業種、数、利用目的等

オペレーター調査

オペレーターの財務状況、信用度
オペレーターの事業運営能力
事業環境及びオペレーターの競争力

収益関係

建物運営経費の現況確認及び削減余地
運営方法変更及び建物工事による価値向上案の策定
修繕・更新費の中長期計画の策定
収支計画の策定
ポートフォリオ戦略との整合性の検証

物理的調査

立地

街路の状況、主要交通機関からの利便性
利便施設、官公署からの接近性
隣地との境界・越境の現況
眺望、採光、騒音、通風等の居住性
嫌悪施設の有無
周辺地域の将来の開発計画

建築及び設備の仕様

建物構造、築年数、施行業者等
間取り、天井高、内部仕様（天井・壁・床等）、内外装の使用資材、衛生設備、空調設備、電気設備、昇降機設備、駐車場等の設備の維持管理状況（劣化状況）
緊急修繕の必要性
他の用途、運営形態への転用

耐震性能

新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準を指します。）又はそれと同水準以上の性能の確保
地震PML（予想最大損失率）値（「(ト) 付保方針 (2)」をご参照下さい。）15%未満を原則とし、20%以上の物件については耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討

環境・地質等

建物有害物質含有調査
土地利用履歴、土壌汚染調査

建物管理関係

関係法令（建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、国土利用計画法（昭和49年法律第92号、その後の改正を含みます。）等）の遵守状況
実際の管理状況
管理会社の質及び契約関係

法的調査

権利関係

所有権・抵当権の権利関係
賃貸借契約関係
入居者とマスターリース先との契約関係やその内容
入退去に伴う一時金の授受の方法
土地の境界確認書や越境に係る覚書等
道路法に基づく道路占用許可
環境保全等のための規制法令（自然環境保全法（昭和47年法律第85号、その後の改正を含みます。）、都市緑地保全法（昭和48年法律第72号、その後の改正を含みます。）等）の遵守状況

前所有者の権利の確実性を検討し、特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討を行います。

借地権に関しての対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況
敷地保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置
共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係
区分所有物件の区分性
本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無
借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無とその内容）
借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性
不動産を信託する信託の受益権については信託契約の内容

境界調査

境界確認書、境界確定証明書等の確認

テナント

テナントとの紛争の有無

（注）上記表に記載する事項は投資対象不動産等取得の判断に当たっての検討事項であり、本投資法人が取得する投資対象不動産等が結果的に一部の項目について基準を満たさないことがあります。

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(ホ) 開発案件への投資

本投資法人は、自ら土地を取得して建物を建築することは原則として予定していません。但し、本資産運用会社は、競争力あるコアアセットの取得手法の拡大を図るべく、第三者が開発中の不動産について、以下の条件に合致する場合には、当該不動産を取得するメリットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないデメリットその他当該不動産を取得することにより生じるリスクを十分に勘案した上で投資を行うことがあります。

また、本投資法人は以下の条件に合致する不動産を取得するため、完工・引渡までの間の監理業務を社外専門機関等に委託することがあります。

契約どおりの建物が竣工していることを確認した後に引渡しを受けることを条件とした予約購入契約の締結が可能であり、完工・引渡しのリスクを回避できること。
当該不動産の企画・仕様が本投資法人の投資基準に合致しているとともに、ポートフォリオの構築上においても有用であると見込まれること。
当該不動産の賃貸住宅市場を調査・分析し、竣工後のテナント確保が十分可能と判断できること。

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(ヘ) 不動産管理・運営方針

本資産運用会社は、本投資法人が取得する投資対象不動産等の中長期的な資産価値の維持向上を図るとともに、空室率の低減、費用低減による運用収益の安定的な成長を目指します。

a. PM業務受託者選定における基準

本資産運用会社は、運用収益の安定的な成長を実現するために、以下の観点から最適なPM業務受託者を選定します。

経験及び実績
組織及び体制
財務基盤
当該物件に関する知識の豊富さとテナントとの関係（継続の場合）
リーシング・ケイパビリティ（新規テナント募集能力）の高さ
当該地域を含む不動産市場への精通度
物件に関するレポーティング（事業計画・報告書作成）能力
テナントからのクレーム対応における迅速性・適時性・適切性
建物及び住宅設備の管理及び保全能力
報酬手数料の水準

b. PM業務受託者の管理方針及び指導・監督

本資産運用会社は、PM業務受託者より毎月以下の事項に関する状況報告を受けており、当該報告をもとに、各投資対象不動産の事業計画の検証を行うとともに、PM業務受託者に対し、各投資対象不動産の個別運用計画に沿った運営管理を実行・維持させるための指導・監督を行います。

テナントからの入金状況
経費等の支出状況
テナントの退去に関する情報
テナントからの要望・クレームとその対処
新規テナント獲得に関する情報と獲得に関する活動内容
各投資対象不動産周辺の賃貸住宅市場の状況確認
計画内の修繕工事の状況と計画外の修繕工事の有無の確認

c. PM業務受託者の評価

本資産運用会社は、定期的に（原則として1年毎に）、a.及びb.の各項目の観点からPM業務受託者の運営実績を評価し、その結果によっては、PM業務受託者の変更を検討します。

d. ブランド戦略

本投資法人の保有資産のうち、特に良好な居住環境を長期継続的に提供可能な物件について「パシフィック」の冠名を付し、その品質の訴求及び付加価値サービスの提供等を通じて、不動産市場における知名度及び信頼度の向上、独自のブランドイメージ（Pacific Quality）の確立を図ります。

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(ト) 付保方針

損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別の投資対象不動産の特性に応じ、適正とされる内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
地震保険の付保に関しては、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関しては、地震等の発生時に予想される当該投資対象不動産及び運用資産全体への影響と付保可能性及び保険料負担とを比較検討した上で、当該投資対象不動産及び運用資産全体の予想最大損失額に応じ、その一定割合につき適切と判断される額の地震保険を付保することを検討します。但し、個別の投資対象不動産のPML（原則20%未満）、地震保険の付保等に要するコスト及び付保可能性を勘案し、地震保険の付保を行わない場合があります。

（注）PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年=一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。

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(チ) 売却方針

本投資法人は、中長期での運用を基本方針として、投資対象不動産等の取得を行い、日頃の運用の成果により内部成長の確保に努めます。但し、不動産市場の動向、資産価値の増減等に対応した機動的な物件の運営及び内部成長の成果の享受を図るべく、サブコアアセットを中心に保有物件の売却を検討します。具体的には、本資産運用会社は個別物件の売却の検討において、以下の内容を総合的に勘案するとともに、賃貸住宅の特性である相対的な流動性の高さ及びPHIが保有する独自の不動産市場におけるネットワーク・ノウハウを最大限に活用し、利益獲得機会の確保を図ります。

中長期の不動産市場動向
将来における収益予想
資産価値の増減及びその予測
所在地域の将来性・安定性
劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
ポートフォリオの構成

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(リ) 財務方針

a. 借入れ及び投資法人債

資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために、運用資産の取得資金、賃貸を行う投資対象不動産に係る工事代金及び運転資金若しくは債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等を使途として、借入れ又は投資法人債の発行を行います。但し、借入金と投資法人債を合わせた限度額は、1兆円を超えないものとします。
(i)に基づき、資金の借入れを行う場合は、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、将来に亘る経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。但し、期限前返済の場合の手数料等がその時点における金利情勢によって決定される場合等、予測しがたい経済状況の変更で資金調達コストが変動する場合があります。
借入れを行う場合、借入先は租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定する適格機関投資家に限るものとします。
総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の残高の割合は、原則として60%を上限の目処として運用します。
1. （注）総資産とは、総資産有利子負債比率計算時点における決算期末貸借対照表における資産の部にある各資産の合計金額をいいますが、そのうち有形固定資産については鑑定評価額又は価格意見書による評価額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。
本投資法人は、本投資法人の負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジするため、デリバティブ取引（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第3条第2号において定義されるものをいいます。）を行うことがあります。
本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預り金等の返還又は運転資金等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメントライン契約等の、事前の融資極度設定又は随時借入れの予約契約（以下、両者を併せて「融資極度等」と総称します。）を締結することがあります。
借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。

b. 投資口の追加発行

本投資法人は、資金の手当を目的として、役員会の承認を得た上で、投資口の追加発行を行うことができます。
募集投資口の発行は、総資産有利子負債比率等の投資法人の財務状態を考慮し、投資口の希薄化にも配慮の上行います。

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(ヌ) 開示方針

本投資法人は、法令・諸規則の要請する内容及び様式に沿って正確かつ迅速な開示を行います。また、投資家に対し本投資法人の資産運用について適正な評価を得ることを目的に、法定開示以外の情報についても、わかりやすさに配慮し、タイムリーかつ継続的に開示してまいります。

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(ル) 現預金等の管理方針

本投資法人は、諸々の資金需要（修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還又は運用不動産の新規購入等）に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
本投資法人は、余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。その場合、安全性と換金性を重視して投資対象を選定します。

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(ヲ) その他

a. 組入資産の賃貸

本投資法人は、所有する特定資産である不動産について運用を図ることを目的として第三者との間で賃貸借契約を締結し賃貸を行うこととします。また、本投資法人が所有する不動産を裏付けにした特定資産である信託受益権に係る信託財産を構成する不動産については、その信託の受託者（以下「信託受託者」といいます。）をして第三者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行わせることとします。
本投資法人は、不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに準じる金銭（以下「敷金等」といいます。）を自ら又は信託受託者を通じて受け入れることがあり、かかる敷金等については、規約の定めに従い運用を行うか、又は借入金等の返済に充当します。
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用を目的として、不動産以外の資産の賃貸を行うことができます。
本投資法人は、不動産に共有者が存する場合、自ら又は信託受託者を通じて、共有不動産全体の本投資法人による利用について共有者の同意を得た上で、また、不動産が建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）第1条に規定する建物である場合、他の区分所有者の所有する専有部分（共用部分の共有持分等を含みます。）を賃借した上で、それぞれこれを第三者に転貸することができます。

b. その他

本投資法人は、一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等のマクロ経済情報又は本投資法人の経営環境に急激な変化が生じ、投資主の利益を毀損するおそれがある場合、上記にかかわらず、投資主の利益を守るため必要な処置を講ずることができます（規約第10条第4項）。